Υπάρχουν αρκετά σπίτια στην Ελλάδα ή το πραγματικό πρόβλημα είναι αλλού;

Το στεγαστικό ζήτημα αποτελεί σήμερα ένα από τα πιο φλέγοντα κοινωνικά και οικονομικά θέματα. Καθημερινά, χιλιάδες πολίτες αναζητούν μια αξιοπρεπή κατοικία σε προσιτή τιμή, ερχόμενοι αντιμέτωποι με υψηλά ενοίκια και περιορισμένη διαθεσιμότητα. Το βασικό ερώτημα που προκύπτει στη δημόσια συζήτηση είναι αν υπάρχουν αρκετά σπίτια στην Ελλάδα ή αν η ρίζα της κρίσης βρίσκεται σε εντελώς διαφορετικούς παράγοντες.

Η απάντηση απαιτεί μια εις βάθος ανάλυση των επίσημων στατιστικών δεδομένων, των αλλαγών στη χρήση της ακίνητης περιουσίας και της δομής του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος.

Δείτε ακόμη: Golden Visa και στεγαστική κρίση: Επηρεάζουν οι ξένες επενδύσεις τις τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα;

Η πραγματικότητα των αριθμών και τα κενά ακίνητα

Όταν εξετάζεται το αν υπάρχουν αρκετά σπίτια στην Ελλάδα, τα νούμερα της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής (ΕΛΣΤΑΤ) αποκαλύπτουν ένα φαινομενικό παράδοξο. Η χώρα διαθέτει ένα από τα υψηλότερα ποσοστά κενών κατοικιών στην Ευρωπαϊκή Ένωση. Εκατοντάδες χιλιάδες διαμερίσματα και μονοκατοικίες παραμένουν μη κατοικημένα στα αστικά κέντρα και την περιφέρεια.

Επομένως, σε αμιγώς αριθμητικό επίπεδο, η διαπίστωση είναι ότι υπάρχουν αρκετά σπίτια στην Ελλάδα ως φυσικές δομές. Ωστόσο, η απόλυτη αυτή ποσότητα δεν μεταφράζεται αυτόματα σε πραγματική προσφορά για στέγαση. Πολλά από αυτά τα ακίνητα είναι παλαιά, μη λειτουργικά, ενεργειακά ανεπαρκή ή εμπλεγμένα σε νομικές εκκρεμότητες και πολυιδιοκτησίες, γεγονός που τα κρατά εκτός της ενεργού αγοράς μίσθωσης ή πώλησης.

Η επίδραση της βραχυχρόνιας μίσθωσης και των ξένων επενδύσεων

Η ραγδαία άνοδος των πλατφορμών τύπου Airbnb έχει μεταβάλει ριζικά τον χάρτη της στέγασης. Σε περιοχές έντονου τουριστικού ενδιαφέροντος, όπως το ιστορικό κέντρο της Αθήνας, τα νότια προάστια, η Θεσσαλονίκη και τα νησιά, ένα μεγάλο μέρος των διαθέσιμων κατοικιών μετατράπηκε σε τουριστικά καταλύματα.

Αυτή η τάση οδηγεί συχνά στο συμπέρασμα ότι δεν υπάρχουν αρκετά σπίτια στην Ελλάδα για τους μόνιμους κατοίκους, τους φοιτητές και τους εργαζόμενους. Η μετατόπιση της χρήσης από τη μακροχρόνια στη βραχυχρόνια μίσθωση περιόρισε δραστικά το διαθέσιμο απόθεμα για τον τοπικό πληθυσμό. Παράλληλα, τα προγράμματα προσέλκυσης ξένων κεφαλαίων, όπως η Golden Visa, κατεύθυναν πολλά ακίνητα σε διεθνείς επενδυτές, αυξάνοντας τεχνητά τις αξίες και απομακρύνοντας περαιτέρω τους ντόπιους ενοικιαστές από την αγορά.

Δείτε ακόμη: Γιατί έχουν αυξηθεί τόσο πολύ τα ενοίκια στην Ελλάδα;

Η καθίζηση της οικοδομικής δραστηριότητας μετά την οικονομική κρίση

Για να γίνει κατανοητό αν υπάρχουν αρκετά σπίτια στην Ελλάδα σήμερα, είναι απαραίτητο να αναλυθεί η δεκαετία της βαθιάς οικονομικής ύφεσης. Από το 2008 έως το 2018, η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα σχεδόν μηδενίστηκε.

• Η ανέγερση νέων πολυκατοικιών σταμάτησε σχεδόν ολοκληρωτικά.
• Η έλλειψη νέων κατασκευών δημιούργησε ένα σημαντικό έλλειμμα σύγχρονων διαμερισμάτων.
• Ο κτιριακός πλούτος της χώρας γήρασε, με μεγάλο μέρος του να έχει κατασκευαστεί πριν από το 1980.

Έτσι, παρόλο που στα χαρτιά φαίνεται ότι υπάρχουν αρκετά σπίτια στην Ελλάδα, η έλλειψη νεόδμητων ακινήτων δημιουργεί τεράστια ανισορροπία ανάμεσα στη ζήτηση για σύγχρονες κατοικίες και στην πραγματική διαθεσιμότητα ποιοτικών χώρων.

Παλαιότητα, ενεργειακή κρίση και κόστος ανακαίνισης

Ένα σημαντικό ποσοστό των κενών ακινήτων απαιτεί εκτεταμένες παρεμβάσεις για να καταστεί κατοικήσιμο. Το υψηλό κόστος των οικοδομικών υλικών, σε συνδυασμό με την ανάγκη ενεργειακής αναβάθμισης, αποθαρρύνει πολλούς ιδιοκτήτες από το να επενδύσουν στην ανακαίνιση κλειστών διαμερισμάτων.

Το ζήτημα, συνεπώς, δεν είναι μόνο αν υπάρχουν αρκετά σπίτια στην Ελλάδα, αλλά αν αυτά τα σπίτια πληρούν τις βασικές προδιαγραφές αξιοπρεπούς διαβίωσης και ενεργειακής απόδοσης. Χωρίς ισχυρά και στοχευμένα κίνητρα για την ανακαίνιση και την επαναφορά των κλειστών ακινήτων στην αγορά, το απόθεμα αυτό παραμένει ουσιαστικά ανενεργό, επιτείνοντας τη στεγαστική στενότητα.

Διαβάστε: Ινδία και Ινδικός Ωκεανός: Νέο κέντρο γεωπολιτικής ισχύος;

Η αναντιστοιχία μισθών και κόστους στέγασης

Η κρίση στέγασης συνδέεται άμεσα με την αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών. Ακόμη και στις περιπτώσεις όπου υπάρχουν αρκετά σπίτια στην Ελλάδα προς ενοικίαση, το ζητούμενο μίσθωμα συχνά υπερβαίνει το 40% ή και το 50% του μέσου μηνιαίου εισοδήματος ενός εργαζομένου.

Παράγοντας Αγοράς	Κατάσταση	Επίπτωση στη Στέγαση
Συνολικό Κτιριακό Απόθεμα	Υψηλός αριθμός κτισμάτων	Θεωρητική επάρκεια σε απόλυτους αριθμούς
Ποιοτικό Απόθεμα	Παλαιά / Μη ανακαινισμένα ακίνητα	Περιορισμένη πραγματική προσφορά
Βραχυχρόνια Μίσθωση	Υψηλή συγκέντρωση σε αστικά κέντρα	Αφαίρεση κατοικιών από τη μακροχρόνια αγορά
Επίπεδο Εισοδημάτων	Στασιμότητα πραγματικών μισθών	Μεγάλη επιβάρυνση του οικογενειακού προϋπολογισμού

Από τη στιγμή που η αναλογία κόστους στέγασης προς το εισόδημα βρίσκεται σε δυσθεώρητα επίπεδα, η αίσθηση του κοινού είναι ότι δεν υπάρχουν αρκετά σπίτια στην Ελλάδα που να είναι οικονομικά προσιτά.

Στρατηγικές λύσεις και κοινωνική πολιτική στέγασης

Για να δοθεί ουσιαστική απάντηση στο πρόβλημα, απαιτείται μια ολοκληρωμένη εθνική στρατηγική. Η δημόσια πολιτική χρειάζεται να επικεντρωθεί σε άξονες που ενεργοποιούν το υφιστάμενο κτιριακό δυναμικό:

• Φορολογικά και χρηματοδοτικά κίνητρα: Παροχή επιδοτήσεων και φοροαπαλλαγών σε ιδιοκτήτες για την ανακαίνιση κλειστών κατοικιών με υποχρέωση μακροχρόνιας μίσθωσης σε προσιτές τιμές.
• Κοινωνική κατοικία και κοινωνική αντιπαροχή: Αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας του δημοσίου για την κατασκευή και διάθεση κατοικιών σε ευάλωτες ομάδες και νέα ζευγάρια.
• Ρύθμιση της βραχυχρόνιας μίσθωσης: Θέσπιση γεωγραφικών και χρονικών ορίων σε περιοχές όπου η τοπική κοινωνία πιέζεται υπερβολικά.
• Καταγραφή και επίλυση νομικών εκκρεμοτήτων: Δημιουργία μηχανισμών για την ταχεία επίλυση κληρονομικών διαφορών που κρατούν ακίνητα δεσμευμένα.

Η τελική αποτίμηση δείχνει ότι το ερώτημα δεν περιορίζεται απλώς στο αν υπάρχουν αρκετά σπίτια στην Ελλάδα. Σπίτια υπάρχουν, αλλά η κατανομή τους, η κατάσταση στην οποία βρίσκονται, οι χρήσεις στις οποίες έχουν στραφεί και η δυσαναλογία τιμών και μισθών δημιουργούν το πραγματικό στεγαστικό αδιέξοδο. Η επίλυση της κρίσης απαιτεί συντονισμένες παρεμβάσεις για να μετατραπεί το ανενεργό απόθεμα σε βιώσιμη, σύγχρονη και προσιτή κατοικία για όλους.

Για περισσότερες αναλύσεις, κοινωνικά ρεπορτάζ και ενημέρωση γύρω από την αγορά ακινήτων και την οικονομία, η έρευνα συνεχίζεται στο opinionfeed.gr.

Μπορεί να σας ενδιαφέρει: Στεγαστική κρίση στην Ελλάδα: Γιατί τα σπίτια έγιναν τόσο ακριβά;