Πώς γίνεται η διανομή ακινήτου μεταξύ αδελφών;

Η διανομή ακινήτου μεταξύ αδελφών αποτελεί μια από τις πιο συνηθισμένες, αλλά και τις πιο λεπτές διαδικασίες του εμπράγματου και κληρονομικού δικαίου. Όταν δύο ή περισσότερα αδέλφια κληρονομούν ένα ακίνητο, δημιουργείται μεταξύ τους μια κατάσταση που νομικά ονομάζεται κοινωνία δικαιώματος. Αυτό σημαίνει ότι κάθε αδελφός κατέχει ένα εξ αδιαιρέτου ποσοστό επί του όλου, χωρίς να έχει την αποκλειστική κυριότητα ενός συγκεκριμένου τμήματος του ακινήτου. Η λύση αυτής της κοινωνίας, ώστε ο καθένας να αποκτήσει ένα αυτόνομο τμήμα ή την πλήρη κυριότητα ενός εκ των ακινήτων, επιτυγχάνεται μέσω της διαδικασίας που ονομάζεται διανομή ακινήτου.

Η εκούσια διανομή με κοινή συμφωνία

Η ιδανική και πιο σύντομη οδός είναι η εκούσια διανομή ακινήτου, η οποία προϋποθέτει ότι όλα τα αδέλφια συμφωνούν πλήρως στον τρόπο μοιρασιάς. Στην περίπτωση αυτή, συντάσσεται ένα συμβολαιογραφικό έγγραφο διανομής, όπου οι κοινωνοί αποφασίζουν είτε να χωρίσουν το ακίνητο σε αυτοτελείς ιδιοκτησίες (αν αυτό είναι τεχνικά εφικτό, π.χ. σε μια διπλοκατοικία), είτε να λάβει ο ένας την πλήρη κυριότητα καταβάλλοντας στους υπόλοιπους την αξία του μεριδίου τους σε χρήμα.

Το μεγάλο πλεονέκτημα της εκούσιας διαδικασίας είναι η σημαντική μείωση των φόρων. Στη διανομή ακινήτου, ο φόρος μεταβίβασης είναι αισθητά χαμηλότερος (συνήθως 1/4 του κανονικού φόρου μεταβίβασης), καθώς ο νόμος αντιμετωπίζει την πράξη αυτή ως διευθέτηση μιας υφιστάμενης κατάστασης και όχι ως νέα αγοραπωλησία. Για την ολοκλήρωση της διαδικασίας απαιτείται η μεταγραφή του συμβολαίου στο Υποθηκοφυλακείο ή το Κτηματολόγιο, ώστε ο κάθε αδελφός να εμφανίζεται πλέον ως αποκλειστικός κύριος του δικού του τμήματος.

Διαβάστε περισσότερα εδώ: Τι πρέπει να ελέγξω πριν αγοράσω ακίνητο

Η δικαστική διανομή όταν υπάρχει διαφωνία

Όταν η συνεννόηση μεταξύ των αδελφών δεν είναι εφικτή, ο νόμος παρέχει το δικαίωμα σε οποιονδήποτε από τους κοινωνούς να ζητήσει τη λύση της κοινωνίας μέσω της δικαστικής οδού. Η αγωγή διανομής κατατίθεται στο αρμόδιο δικαστήριο και αποτελεί το μέσο για τον τερματισμό της αναγκαστικής συνιδιοκτησίας. Το δικαστήριο θα εξετάσει πρωτίστως αν είναι δυνατή η αυτούσια διανομή ακινήτου, δηλαδή αν το ακίνητο μπορεί να χωριστεί σε μέρη ανάλογα με τα ποσοστά των αδελφών χωρίς να μειωθεί η αξία του ή να καταστεί ακατάλληλο για τη χρήση του.

Εάν η αυτούσια διανομή ακινήτου κριθεί αδύνατη ή οικονομικά ασύμφορη (π.χ. ένα μικρό διαμέρισμα που δεν μπορεί να χωριστεί στα δύο), το δικαστήριο διατάσσει την πώληση του ακινήτου μέσω δημόσιου αναγκαστικού πλειστηριασμού. Σε αυτή την περίπτωση, το ακίνητο πωλείται σε τρίτον και το εκπλειστηρίασμα (το ποσό που συγκεντρώνεται) διανέμεται στους αδελφούς ανάλογα με τα ποσοστά τους. Αυτή είναι συχνά η λιγότερο επιθυμητή λύση, καθώς το τίμημα στον πλειστηριασμό μπορεί να είναι χαμηλότερο από την αγοραία αξία και τα δικαστικά έξοδα επιβαρύνουν όλους τους διαδίκους.

Τεχνικές και πολεοδομικές προϋποθέσεις

Κάθε διανομή ακινήτου, είτε εκούσια είτε δικαστική, απαιτεί τη συνδρομή μηχανικού για τον έλεγχο της πολεοδομικής νομιμότητας. Πριν από την υπογραφή των συμβολαίων ή την έκδοση δικαστικής απόφασης, πρέπει να βεβαιωθεί ότι δεν υπάρχουν αυθαιρεσίες ή ότι αυτές έχουν τακτοποιηθεί. Αν πρόκειται για αυτούσια διανομή ακινήτου, ο μηχανικός πρέπει να συντάξει τοπογραφικό διάγραμμα ή σχέδιο οριζόντιας/κάθετης ιδιοκτησίας που να αποδεικνύει ότι τα νέα τμήματα που δημιουργούνται είναι άρτια και οικοδομήσιμα ή λειτουργικά ανεξάρτητα.

Επιπλέον, στη διανομή ακινήτου μεταξύ αδελφών πρέπει να ληφθεί υπόψη η αξία των μεριδίων. Αν τα τμήματα που λαμβάνει ο κάθε αδελφός δεν είναι απολύτως ίσης αξίας, μπορεί να συμφωνηθεί η καταβολή χρηματικού ποσού (εξισωτική δόση) από εκείνον που λαμβάνει το πολυτιμότερο τμήμα προς τον άλλον, ώστε να επέλθει δικαιοσύνη στη μοιρασιά. Η σωστή εκτίμηση της εμπορικής αξίας από ανεξάρτητο εκτιμητή είναι συχνά το κλειδί για να αποφευχθούν οι δικαστικές διαμάχες.

Συνοψίζοντας, η διανομή ακινήτου μεταξύ αδελφών είναι μια διαδικασία που απαιτεί στρατηγικό σχεδιασμό και κατανόηση των νομικών επιλογών. Η εκούσια οδός παραμένει η βέλτιστη λύση λόγω ταχύτητας και φορολογικών ελαφρύνσεων, ενώ η δικαστική οδός λειτουργεί ως δικλείδα ασφαλείας για την απεμπλοκή από αδιέξοδες συνεργασίες. Σε κάθε περίπτωση, η διασφάλιση ότι η διανομή ακινήτου γίνεται με όρους διαφάνειας και νομικής εγκυρότητας προστατεύει όχι μόνο την περιουσία, αλλά και τις οικογενειακές σχέσεις των εμπλεκομένων. Η Δικηγόρος στο Αιγάλεω Παρασκευή Βασιλοπούλου μπορεί να φροντίσει ώστε η διαδικασία να είναι όσο πιο δίκαιη κι απρόσκοπτη γίνεται.