Τι πρέπει να ελέγξω πριν αγοράσω ακίνητο

Η αγορά ακινήτου αποτελεί μία από τις σημαντικότερες οικονομικές και νομικές πράξεις στη ζωή ενός προσώπου. Είτε πρόκειται για πρώτη κατοικία, επενδυτικό ακίνητο ή επαγγελματική στέγη, η απόφαση αυτή συνοδεύεται από σοβαρές δεσμεύσεις και μακροχρόνιες συνέπειες. Για τον λόγο αυτό, πριν από την υπογραφή οποιουδήποτε προσυμφώνου ή οριστικού συμβολαίου, είναι απολύτως αναγκαίο να προηγηθεί ενδελεχής νομικός, τεχνικός και οικονομικός έλεγχος. Η παράλειψη κρίσιμων ελέγχων μπορεί να οδηγήσει σε ακυρότητα της συναλλαγής, σε απρόβλεπτες δαπάνες ή ακόμη και σε πολυετείς δικαστικές διαμάχες. Στο παρόν άρθρο αναλύονται αναλυτικά όλα όσα πρέπει να ελέγξει ο υποψήφιος αγοραστής πριν αγοράσει ακίνητο, με βάση την ισχύουσα ελληνική νομοθεσία.

Έλεγχος κυριότητας και τίτλων ιδιοκτησίας

Ο πρώτος και σημαντικότερος έλεγχος πριν αγοράσει κάποιος ακίνητο αφορά τη νομιμότητα της κυριότητας του πωλητή. Είναι απαραίτητο να διαπιστωθεί ότι το πρόσωπο που εμφανίζεται ως ιδιοκτήτης έχει πλήρες και αποκλειστικό δικαίωμα κυριότητας και δικαίωμα διάθεσης του ακινήτου. Ο έλεγχος τίτλων ιδιοκτησίας πραγματοποιείται μέσω της εξέτασης των τίτλων ιδιοκτησίας σε βάθος τουλάχιστον εικοσαετίας, ώστε να διασφαλιστεί η αδιάλειπτη και νόμιμη μεταβίβαση του ακινήτου από προηγούμενους ιδιοκτήτες.

Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται σε περιπτώσεις κληρονομικών ακινήτων, όπου πρέπει να έχει ολοκληρωθεί η αποδοχή κληρονομιάς και να έχουν τακτοποιηθεί τυχόν ζητήματα συγκυριότητας ή δικαιωμάτων τρίτων. Οποιαδήποτε ασάφεια ως προς την κυριότητα μπορεί να καταστήσει την αγοραπωλησία νομικά επισφαλή.

Διαβάστε περισσότερα εδώ: Σε ένα διαζύγιο ποιος φεύγει από το σπίτι;

Έλεγχος βαρών και εμπράγματων δικαιωμάτων

Πριν αγοράσει κάποιος ακίνητο, είναι απολύτως αναγκαίο να ελεγχθεί αν αυτό επιβαρύνεται με βάρη ή περιορισμούς. Στα βάρη περιλαμβάνονται υποθήκες, προσημειώσεις υποθήκης, κατασχέσεις, δουλείες, καθώς και δικαιώματα επικαρπίας ή οίκησης. Ο έλεγχος πραγματοποιείται στο Υποθηκοφυλακείο ή στο Κτηματολόγιο και αποσκοπεί στη διαπίστωση αν το ακίνητο μπορεί να μεταβιβαστεί ελεύθερα και απαλλαγμένο από νομικά εμπόδια.

Η ύπαρξη βαρών δεν αποκλείει κατ’ ανάγκη την αγοραπωλησία, απαιτεί όμως προηγούμενη άρση τους, συνήθως με εξόφληση οφειλών ή ειδικές συμβολαιογραφικές πράξεις. Αν ο αγοραστής παραλείψει τον έλεγχο αυτό, κινδυνεύει να αποκτήσει ακίνητο δεσμευμένο για χρέη του πωλητή.

Έλεγχος στο Κτηματολόγιο και γεωμετρικά στοιχεία

Σε περιοχές όπου λειτουργεί το Εθνικό Κτηματολόγιο, πριν αγοράσει κάποιος ακίνητο πρέπει να ελεγχθεί η ορθότητα των κτηματολογικών εγγραφών. Ο έλεγχος περιλαμβάνει την ταύτιση του ακινήτου με το κτηματολογικό φύλλο, τα όρια, το εμβαδόν και τη θέση του ακινήτου. Τυχόν ανακρίβειες ή εκκρεμείς διορθώσεις μπορεί να δημιουργήσουν σοβαρά προβλήματα στο μέλλον, ιδίως σε περίπτωση μεταπώλησης ή έκδοσης οικοδομικής άδειας.

Η ασυμφωνία μεταξύ τίτλων και κτηματολογικών στοιχείων πρέπει να επιλύεται πριν από την αγορά, καθώς η ευθύνη βαρύνει τον νέο ιδιοκτήτη.

Πολεοδομικός και χωροταξικός έλεγχος

Ένα από τα πιο κρίσιμα ζητήματα που πρέπει να ελέγξω πριν αγοράσω ακίνητο αφορά τη νομιμότητα της κατασκευής. Ο πολεοδομικός έλεγχος διαπιστώνει αν το ακίνητο έχει ανεγερθεί με νόμιμη οικοδομική άδεια και αν τηρούνται οι όροι δόμησης. Παράλληλα, ελέγχεται αν υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης και αν αυτές έχουν τακτοποιηθεί σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία.

Η ύπαρξη μη τακτοποιημένων αυθαιρεσιών μπορεί να εμποδίσει τη μεταβίβαση του ακινήτου ή να επιφέρει υψηλά πρόστιμα στον αγοραστή. Για τον λόγο αυτό, η βεβαίωση μηχανικού αποτελεί αναπόσπαστο στοιχείο της διαδικασίας αγοραπωλησίας.

Έλεγχος χρήσεων γης και περιορισμών

Πριν αγοράσω ακίνητο, πρέπει να ελέγξω τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης στην περιοχή όπου αυτό βρίσκεται. Ιδίως για επαγγελματικά ή επενδυτικά ακίνητα, είναι κρίσιμο να διαπιστωθεί αν επιτρέπεται η χρήση που προτίθεται να κάνει ο αγοραστής. Περιορισμοί μπορεί να προκύπτουν από πολεοδομικά σχέδια, χαρακτηρισμούς διατηρητέων, αρχαιολογικές ζώνες ή περιβαλλοντικές δεσμεύσεις.

Η άγνοια τέτοιων περιορισμών μπορεί να καταστήσει το ακίνητο ακατάλληλο για τον επιδιωκόμενο σκοπό, παρά την άρτια νομική του κατάσταση.

Φορολογικός έλεγχος και οικονομικές επιβαρύνσεις

Ο φορολογικός έλεγχος είναι εξίσου σημαντικός πριν αγοράσει κάποιος ένα ακίνητο. Πρέπει να διαπιστωθεί ότι ο πωλητής έχει εξοφλήσει τον ΕΝΦΙΑ και ότι δεν υπάρχουν ληξιπρόθεσμες οφειλές που συνδέονται με το ακίνητο, όπως ΤΑΠ προς τον δήμο. Παράλληλα, ο αγοραστής οφείλει να υπολογίσει τον φόρο μεταβίβασης, τα συμβολαιογραφικά έξοδα, τα έξοδα μεταγραφής ή κτηματολογικής καταχώρισης και τυχόν αμοιβές επαγγελματιών.

Η πλήρης οικονομική εικόνα της συναλλαγής αποτρέπει δυσάρεστες εκπλήξεις και επιτρέπει τον ορθό οικονομικό προγραμματισμό.

Έλεγχος μισθωτικών σχέσεων και πραγματικής κατάστασης

Πριν αγοράσω ακίνητο, είναι απαραίτητο να ελεγχθεί αν αυτό είναι μισθωμένο ή κατεχόμενο από τρίτους. Σε περίπτωση ύπαρξης ενεργής μίσθωσης, ο αγοραστής υπεισέρχεται αυτοδικαίως στη θέση του εκμισθωτή και δεσμεύεται από τους όρους της σύμβασης. Επίσης, πρέπει να διαπιστωθεί ότι η πραγματική κατάσταση του ακινήτου ταυτίζεται με αυτήν που περιγράφεται στα έγγραφα και στο συμβόλαιο.

Η αυτοψία του ακινήτου δεν είναι τυπική διαδικασία, αλλά ουσιώδες στάδιο για την αποφυγή μελλοντικών διαφορών.

Η καθοριστική σημασία της νομικής καθοδήγησης πριν την αγορά

Η απάντηση στο ερώτημα τι πρέπει να ελέγξει κανείς πριν αγοράσει ένα ακίνητο δεν μπορεί να είναι πλήρης χωρίς την αναφορά στη συμβολή ενός έμπειρου δικηγόρου. Ο νομικός έλεγχος τίτλων, βαρών και νομιμότητας δεν είναι απλή διαδικασία και απαιτεί εξειδικευμένη γνώση και εμπειρία. Ο δικηγόρος λειτουργεί προληπτικά, εντοπίζοντας κινδύνους που δεν είναι εύκολα αντιληπτοί από τον αγοραστή και διασφαλίζοντας ότι η σύμβαση αγοραπωλησίας προστατεύει πλήρως τα συμφέροντά του. Η έγκαιρη νομική καθοδήγηση αποτελεί επένδυση ασφάλειας και όχι περιττό κόστος. Εάν θέλετε να είστε σίγουροι ότι η αγορά ακινήτου θα στεφθεί από επιτυχία, η Δικηγόρος στο Αιγάλεω Παρασκευή Βασιλοπούλου είναι στη διάθεσή σας.

Συνοψίζοντας, η αγορά ακινήτου είναι μια σύνθετη νομική πράξη που απαιτεί προσοχή, υπομονή και σωστή προετοιμασία. Ο πλήρης έλεγχος όλων των νομικών, πολεοδομικών και οικονομικών παραμέτρων πριν από την αγορά αποτελεί τη μόνη ασφαλή οδό για την απόκτηση ενός ακινήτου χωρίς μελλοντικά προβλήματα. Η γνώση του τι πρέπει να ελέγξει κανείς πριν αγοράσει ένα ακίνητο είναι το ισχυρότερο εργαλείο του αγοραστή για μια επιτυχημένη και νομικά θωρακισμένη συναλλαγή.